부동산 하락 징후

안녕하세요 :)

웰썹입니다. 

 

불과 1년 전까지만 해도 너도나도 영끌해서 집을 사던 부동산 불장이 었는데 어느 순간 뒤돌아 보니 하락장이 되어있네요. 집값이 미친 듯이 오를 때는 너무 오른 거 같아서 감히 그 대세에 들어갈 엄두가 안 났고, 지금처럼 연일 집값이 떨어졌다는 뉴스가 나올 만큼 하락장인 때는 어디까지 떨어질지 모를 공포심에 몸을 사리게 됩니다. 평소에 관심 있던 지역과 부동산을 꾸준히 공부하고 적정 가격을 선정해 놨으면 이런 하락장이 오히려 기회가 될 수 있습니다. 말은 참 쉽네요.. 허허

 

부동산이 언제 오르고 언제 떨어질지 알면 참 좋겠지만 그것은 아는 것은 불가능일이니 하락장을 예측할 수 있는 징후에 대해서 알아보려고 합니다. 저도 계속 공부하고 있는 입장에서 주관적인 기준으로 작성했습니다. 

 

1. 미분양 증가

부동산 하락장을 이야기할 때 빠질 수 없는 내용이 미분양 증가입니다. 국토교통부에 따르면 22년 7월 기준 전국 미분양 주택수는 3만 1,284호입니다. 작년 11월 이후부터 큰 폭으로 미분양 주택수가 증가하고 있습니다. 

시도별 미분양 주택수는 대구가 6,718호로 가장 많았고 경북, 경기 순으로 미분양이 많았네요. 

올해부터 분양 잔금 대출에도 DSR 규제가 적용되고, 지속적인 금리 인상으로 원리금 상환 부담도 커지면서 미분양은 당분간 계속 늘어날 것으로 전망된다고 합니다. 

 

2. 청약 경쟁률 하락

청약 가점이 만점이 넘어도 당첨이 안 되는 경우가 수두룩 했었습니다. 그런데 지금은 무순위 청약 물량이 크게 늘었고 무순위 청약을 해도 모집 가구를 다 채우지 못하는 경우도 생겼습니다. 상황이 이러니 당연히 청약 당첨 커트라인이 하락세를 보이고 있습니다. 

금리인상으로 대출 금리가 인상되면서 분양을 받아도 대출 이자 내기가 부담스럽거나 자금 마련이 어려워서 당첨을 포기하기도 합니다. 

 

3. 거래량 감소

22년 8월 KB월간보고서 통계표에 따르면 매매시장 동향에서 매수우위 지수가 27.2로 매도자가 많은 시장으로 나타났습니다.  ※매수우위 지수는 100 초과인 경우 '매수자 많음' 시장이며, 100 아래면 '매도자 많음' 시장임.

21년 11월 이미 매수우위지수 지표가 75.5로 매수자가 우위였던 상황이었는데 지금은 27.2로 부동산 시장에서 매수자를 찾기가 더욱 어려워졌습니다. 

 

4. 경매 낙찰률, 낙찰가율 감소

한참 집값이 오를 때는 사람들이 경매에 대한 관심도 또한 같이 높아져 직접 경매를 공부하고 경매에 참여하는 사람들이 많았습니다. 하지만 지금 같은 하락장에서는 감정가도 높다고 느껴져 경매를 참여하는 사람들이 줄어들죠.

경매에 참여하는 사람도 줄고 낙찰받을 금액에 대해 보수적인 요즘 같은 장에서는 낙찰을 받아가는 비율인 낙찰률도 감소하게 됩니다. 낙찰을 받더라고 감정가보다 낮게 낙찰받아 낙찰가율이 100% 이하인 경우도 많다고 합니다. 

법원 경매 전문기업 지지옥션의 내용에 따르면 8월 낙찰률은 41.5%로 전월 대비 1.8% p 하락했습니다.

낙찰가율은 85.9%로 2019년 9월 이후 2년 11개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 

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여러 징후들로 봐서 부동산의 하락장은 확실한 거 같습니다. 근 몇 년간 집값이 폭발적으로 상승했으니 하락하는 시기도 오는 것이 당연하겠지요. 이 부동산 침체가 장기화될지 아니면 다시 곧 반등이 될지 알 수 없는 상황이지만 당분간 하락세가 계속될 것이라는 것이 시장 전반의 분위기인 듯싶습니다.