전세사기 피해 방지방안 후속조치 - 전세금을 국세보다 우선 변제

안녕하세요 :)

웰썹입니다. 

 

지난 몇 년간 집값이 빠르게 오르고 이로 인해 부동산 공시지가가 많이 올랐습니다. 재산세와 더불어 다주택자의 종부세율이 오르면서 부동산 보유세가 많이 올랐습니다. 기사를 보니 지난해 종합부동산세 체납액이 5600억 원에 달했다고 합니다. 종부세 체납이 나와는 관련이 없다고 생각하실 수 있는데 내가 임차인으로 살고 있다면 한번 따져봐야 할 내용입니다. 

바로 임대인의 보유세 체납 문제는 임차인이 보증금을 떼일 수도 있는 상황때문입니다. 

 

정부는 장기간 세금을 체납한 자의 부동산들을 압류해 매각을 진행하는데 매각대금에서 세금을 회수해 갑니다. 

이때 매각대금의 배당순위가 중요합니다. 배당순위는 경매나 공매에서 낙찰된 돈에서 받아가는 순서입니다. 

1. 집행비용
2. 경매부동산의 관리에 소요된 필요비 및 유익비
3. 소액임차보증금채권, 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금
4. 당해세*를 포함한 조세
5. 우선변제 순위에 따라 배당되는 채권 (저당권, 전세권 등)
6. 일반 임금채권
7. 법정기일 없는 국세, 지방세 
8. 공과금 (국민건강보험료, 국민연금보험료, 고용보험료, 산업재해보상보험료)
9. 일반채권

*당해세 : 부동산에 대해 부과된 조세. 국세와 지방세 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 지방교육세 등

 

여기서 4순위인 당해세가 바로 재산세, 종부세와 같은 세금을 말하게 됩니다. 내가 주택임대차보호법(전입+확정일자)에 다라 대항력을 갖췄더라도 국세부터 우선 변제가 됩니다. 

이렇게 되면 보증금이 줄거나 아예 못받게 되는 경우가 생기게 되는 것입니다.

 

이런 문제를 방지하기 위한 방법으로는 전세계약시 임대인의 '국세완납증명서'를 확인하는 것입니다. 

하지만, 계약 이후에 체납이 될 수도 있고 이걸 일일이 확인 하기도 어렵습니다. 

물론 국세청에서 제공하는 '미납국세열람제도'가 있지만 임대인의 동의가 필요하고 임대인의 서명이나 도장이 날인이 된 신청서와 임대인의 신분을 확인하는 증빙이 필요하기 때문에 거의 실효성이 없다고 생각됩니다. 

 

이런 이유때문에 피해 보증금액이 늘어나다 보니 기획재정부에서 전세사기 방지 방안 국세분야 후속조치를 28일에 발표했다고 합니다. 

 

전세사기 피해 방지방안 후속조치

1. 계약 단계

주택임대차 계약일부터 임차개시일까지의 기간에는 임차인이 임대인 동의 없이 미납 조세 열람이 가능하도록 제도 개선

- 임차인이 임대차계약서를 지참하여 세무서장 등에 미납조세 열람 신청 시 열람 가능

- 세무서장등은 그 열람 사실을 임대인에 통보

- 국세의 경우 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 개선

- 다만, 제도남용에 따른 임대인 개인정보의 과도한 침해를 방지하기 위해 보증금이 일정 금액(예: 2천만 원)을 초과하는 임차인에 한해 적용

☞ 미납 조세 열람을 임대인 동의 없이도 열람할 수 있게 하여 실요성을 강화한다는 내용입니다. 

2. 임차 단계

전세 계약 기간에 임대인이 바뀌는 경우, 새로운 임대인에게 세입자의 임차보증금보다 앞서는 미납국세가 존재하는 경우

- 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서 국세 우선 원칙 적용

- 국민들이 오해하지 않고 쉽게 알수 있도록 대법원 판례의 내용을 국세 기본법에 명확히 반영

☞ 새로운 집주인의 세금 체납으로 세입자기 피해를 보지 않게 하기 위함입니다.

국세우선원칙 적용 방식

3. 경매 또는 공매 단계

주택임차보증금에 당해세 우선원칙 예외 적용

- 경매, 공매시 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 배분 예정액은 세입자의 주택임차보증금에 배부하도록 개선

- 이러한 당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않으며, 주택임차보증금과 당해세 관계에서만 적용

- 당해세의 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것으로 임대인의 세금 체납액이 소멸하는 것은 아님

☞ 전세확정일자보다 체납 당해세가 먼저 발생했다면 변제 순위에는 변함이 없으므로 보증금은 보호받지 못합니다. 

당해세 우선 예외 적용 방식

전세사기 피해 방지방안 후속조치로 그동안 임차인들이 억울했던 내용들이 어느 정도 개선이 된 거 같습니다. 

그래도 확정일보다 체납이 먼저 되었다면 보호받지 못하기 때문에 계약시 임대인의 체납여부를 꼼꼼히 확인해야겠습니다.